Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке | Инструмент для строительства и ремонта
Инструмент для строительства и ремонта

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Хрущевка на перспективу

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

фото: Михаил Ковалев

Вторая волна

В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках считалось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом.

Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добро на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Всего в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.

В начале марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать цены на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не спешили. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не ясна, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.

Самое дешевое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, больше всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором месте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Больше всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине.

По географическом признаку наиболее бюджетные предложения, по данным ЦИАН, сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы — около 120 000 за 1 кв. м. Столько, например, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в Капотне и того меньше — 117 000 руб. Самые дорогие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы хотят получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, средняя стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб., в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за один «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в цене. Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — заметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «за»

В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет примерно 10%, это 18 000–20 000 квартир.

Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Один из основных плюсов — обжитая локация. Рассматривая предложения на рынке жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Напомним, согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка — панельную хрущевку — в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в конце прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Солидный бонус покупатели жилья в сносимых пятиэтажках также получат в виде «лишних» метров. Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на полной отделке жилья. По словам Марии Литинецкой, до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «против»

Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила. Главный риск на сегодня — это отсутствие четких и понятных правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыне могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушина — в Митино (за МКАД).

Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают возможный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за неудачного расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблине, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10–15%.

В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения — крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.

В-четвертых, не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты отмечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только уже имея в собственности хрущевку».

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. «Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания», — заключила Литинецкая.

На очереди— панельные девятиэтажки

Панельные девятиэтажки могут включить в программу реновации жилья в Москве, сообщается на сайте столичной мэрии. Уточняется, что техническое состояние дома должно быть неудовлетворительным и он должен находиться в границах квартала реновации (то есть рядом с пятиэтажками). Кроме того, жители дома должны предложить включить его в программу реновации и путем голосования собрать большинство голосов «за». «В программу реновации не войдут добротные, комфортные пятиэтажные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта», — сообщили в мэрии. Также не тронут пятиэтажки, большинство жителей которых выскажутся против сноса их домов.

Источник: mk.ru

Где дешевле всего снять комнату в ближнем Подмосковье

Где дешевле всего снять комнату в ближнем Подмосковье

Недалеко от работы и рядом с Москвой

Где дешевле всего снять комнату в ближнем Подмосковье

фото: Геннадий Черкасов

По оценке компании «Мир квартир», самые высокие ставки в ближнем Подмосковье зафиксированы в Красногорске. Средняя стоимость аренды комнаты в официальной столице Московской области составляет 13,6 тыс. руб./мес. Совсем ненамного отстает другой город-спутник столицы — Мытищи, где за комнату просят в месяц 13,5 тыс. руб. Традиционно дорогой населенный пункт, имеющий собственную станцию метро — Котельники — оказался на третьем месте с показателем 12,7 тыс. руб./мес.

Далее идут Люберцы, где за проживание в комнате в среднем придется заплатить 12,6 тыс. руб./мес. Замыкает пятерку лидеров Лобня, которая всего на 16 руб. обогнала Одинцово — 11,84 тыс. и 11,82 тыс. руб./мес. соответственно.

Дешевле всего можно снять комнату в Лыткарине, где средняя ставка приближается к 9,05 тыс. руб./мес. Немного больше придется отдать за проживание в коммуналке в Видном и Подольске — 9,1 тыс. и 9,5 тыс. руб./мес. соответственно. Практически на одном уровне держатся средние ставки в Реутове, Королеве, Балашихе и Долгопрудном — около 10,2 тыс. руб./мес.

Из 15 городов ближней зоны Подмосковья, расположенных до 15 км от МКАД, положительная динамика за последние 12 месяцев зафиксирована только в трех. Остальные населенные пункты стали для арендаторов доступнее.

Больше всего подорожала Балашиха, но сумела прирастить только 1,1%. Подольск и Лобня прибавили еще меньше — 0,8% и 0,2% соответственно.

Отрицательная динамика оказалась гораздо более весомой. Красногорск с прошлого мая потерял 6,2% от средней стоимости аренды. Комнаты в Мытищах стали дешевле на 5,8%. Ставки в Котельниках сползли вниз на 4,4%. Почти такие же потери у Химок (–4,1%). Непосредственно за Химками идет Одинцово, где отрицательная коррекция составила 3,8%.

Источник: mk.ru

Земли вокруг «воздушных гаваней» оккупируют застройщики

Земли вокруг «воздушных гаваней» оккупируют застройщики

Росавицацию могут лишить контроля за строительством на подведомственных территориях

Земли вокруг «воздушных гаваней» оккупируют застройщики

фото: Павел Кузьмичев

К приаэродромным территориям относятся огромные площади радиусом в 30 км от центра аэропорта. Чаще всего «воздушные гавани» располагаются за чертой города. Например, Москва окружена шестью аэродромами: «Шереметьево», «Домодедово», «Внуково», «Жуковский», «Чкаловский» и «Остафьево». Таким образом, в регионе общая площадь приаэродромных территорий составляет 12,6 тыс кв. км — это 28% всей Московской области. Пять аэродромов находятся вокруг Санкт-Петербурга, а некоторые города полностью входят в зону аэропортов. Всего в реестр Росавиации включено 254 гражданских аэропорта, территории вокруг которых очень привлекательны для застройщиков. Дело в том, что такие земли коммерчески выгодны для строительства: вокруг развитая аэропортами инфраструктура, транспортная доступность и концентрация рабочих мест. Между тем, эти территории не совсем пригодны для жизни: высокий уровень шума вредит здоровью жителей, безопасность полетов может быть нарушена, а сами аэродромы лишаются пространства для расширения. Согласно Воздушному кодексу РФ, требования которого не менялись с 1997 года, разрешение на застройку таких территорий выдавало руководство аэродрома с учетом обеспечения безопасности полетов и негативных воздействий на здоровье граждан. Однако в 2014 году Верховный суд России признал эту норму незаконной, а выдача санкций на строительство полностью перешла в компетенцию Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиации). Вместе с тем, еще в 2012 году президент РФ поручил правительству РФ разработать законопроект, усиливающий контроль над строительством со стороны агентства. Разработанный по поручению главы государства законопроект был принят Госдумой в первом и во втором чтениях в 2014 и 2016 годах соответственно, однако рассмотрение документа в третьем чтении было отложено на неопределенный срок. После этого в июне 2016 года Правительство РФ внесло в Госдуму новую редакцию законопроекта, принципиально меняющую его основную идею. Если изначально законопроект был направлен на достижение разумного территориального планирования земель около аэропортов с учетом интересов аэропортов, девелоперов и потенциальных жителей строящихся домов, то в новых поправках речь идет, наоборот, о минимизации зоны приаэродромных территорий и упрощении их застройки без предварительного контроля со стороны Росавиации. В частности, новые поправки не предусматривают предварительного согласования с агентством, заменяя его контролем над уже возведенными объектами «постфактум».

Представим как будет действовать такой механизм на практике. Согласно новой редакции законопроекта ничего не мешает застройщику начать строительство на приаэродромной территории. Перед строительством он проходит ряд затратных этапов подготвки (планировка, разработка финансовой модели проекта, проектирование), однако Росавиация может постфактум отозвать разрешение на строительство и расходы застройщика окажутся напрасными. При этом процедура аннулирования незаконно выданного разрешения, исходя из законопроекта, длится около 80 дней. За это время застройщик может завершить этап нулевого строительства, построить 1-2 этажа, и, следовательно, начать привлекать средства дольщиков. Такая «хитрость» может привести к увеличению числа «обманутых» дольщиков. Но само наличие таких дольщиков используется застройщиком для шантажа властей, чтобы всеми правдами и неправдами легализовать стройку и довести ее до конца. Кроме того, возмещать убытки оператору аэропорту придется не только дольщикам, но еще и окрестным землевладельцам, которых затронули ограничения, связанные с режимом приаэродромных территорий.

Однако даже если граждане поселятся около аэропорта, то они будут страдать от шума взлетающих самолетов, что влечет к расстройствам сердечно-сосудистой и нервной систем, а также столкнуться с перспективой переселения вследствие признания квартиры непригодной для проживания из-за нарушения санитарных норм. Кстати, расходы на переселение жильцов тоже ложатся «ни за что ни про что» на бюджеты муниципальных образований.

Еще одним негативным последствием является то, что аэропорты лишаются шансов на расширение инфраструктуры, в частности, дополнительных взлетно-посадочных полос. Их отсутствие и перегруженность аэропорта может привести к его закрытию, потому что государству приходится строить новую «воздушную гавань». Так произошло со столичным «Быково», вместо которого был построен аэропорт «Жуковский».

Перепетии вокруг законопроекта о строительстве на приаэродромных территориях продолжились и в нынешнем году. В марте 2017 года документ был возвращен к процедуре второго чтения в Госдуме в новой редакции, но в ее основе так же лежала идея последующего контроля над выданными разрешениями на строительство.

Вместе с тем, на данный момент на территории Московского авиационного узла расположено более 500 жилых домов, строительство которых выполняется без учета требований воздушного законодательства. При этом в арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается около 20 дел по поводу «спорного» строительства жилья на приаэродромных территориях. Чаще всего решения по этим делам оттягиваются, а тем временем спорные стройки вокруг аэропортов продолжаются.

При подготовке материала мы направили запрос в правительство РФ, в частности, вице-премьеру Дмитрию Козаку, курирующему градостроительную отрасль, и поинтересовались: д ействительно ли в России наблюдается нехватка свободных территорий под жилищное строительство, из-за чего приходится строить жилье вблизи аэропортов, относящихся к объектам 1-го класса опасности? Ведь трагических примеров того, что жить вокруг аэропортов просто-напросто страшно — не мало. Две ужасных трагедии, произошли в Иркутске. В 1997 году через три секунды после взлета на жилые дома в 1,6 км от аэропорта упал транспортный самолет. Погибли 72 человека из них 49 были на земле. В 2006 году там же за пределы взлетно-посадочной полосы выкатился пассажирский самолет и врезался в гаражный комплекс, расположенный на приаэродромной территории. Тогда погибло 125 человек и еще 63 пострадали.

Возникает главный вопрос к правительству: готовы ли власти принять закон, нормы которого ставят под угрозу жизни и здоровье людей, зато полностью отвечают коммерческим интересам? Но на момент публикации мы не получили ответа на запрос.

Санкции . Хроника событий

Источник: mk.ru

Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации

Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации

Мэр Москвы посетовал, что в столице не хватает нового жилья

Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации

По словам Сергея Собянина, рынок недвижимости отреагирует на снос пятиэтажек и строительство высоток падением стоимости жилья.

«Полагаю, что после начала реализации программы реновации устаревшего жилья в Москве цены точно не будут расти. И даже, скорее всего, начнут снижаться… Ведь будут строиться дополнительные квадратные метры, которые на 90% покупают москвичи. А в столице сейчас не хватает нового жилья», — сказал Собянин.

Также мэр рассказал о строительстве в рамках программы новой социальной инфраструктуры.

«Переселение по программе переселения москвичей из 5-этажек в 16-этажки повысит плотность населения, что приведет к необходимости в новых объектах инфраструктуры… Мы будем это учитывать, реконструировать и строить дополнительные детские сады, школы, поликлиники», — отметил мэр Москвы.

Реконструкция также коснется инженерных коммуникаций, которые, по словам градоначальника, строились одновременно с хрущёвками, больше 50 лет назад: «они насквозь прогнили, поэтому власти будут заниматься этим вопросом», — заверил мэр.

«Что касается дорог и проблем с автомобильным движением, на мой взгляд, ситуация не ухудшится, а улучшится… Сегодня наша основная проблема — маятниковое движение, когда люди с окраин города перебираются в центр и обратно. Если большая часть населения сконцентрируется у хорошо развитой инфраструктуры метрополитена, машин на дорогах будет меньше… Уже ведется строительство большого подземного кольца метро, которое пройдет по районам, попавшим под реновацию», — подчеркнул Собянин.

Источник: mk.ru

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Хрущевка на перспективу

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке (далее…)

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Хрущевка на перспективу

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке (далее…)